전세보증금을 지키는 핵심적인 방법은 주택임대차보호법에서 비롯된다. 주택임대차보호법은 주택 소유자에 비하여 상대적으로 사회적 약자의 지위에 있는 임차인을 보호하여 임차인들의 주거 생활의 안정을 도모한다는 사회정책적 목적을 달성하기 위해 1981년에 제정되었다.
이 법이 있기 전 임차인들의 전세 보증금은 채권에 불과하여, 소유권의 변동이나 근저당권 설정 등과 같은 물권에 뒤지게 됨으로써 임차인들의 전세 보증금은 악의적인 소유주에 의해 떼이는 일이 다반사였다.
그러나 주택임대차보호법에 의해서 전세보증금이 일정한 조건을 갖추면 마치 근저당권과 똑같은 효력을 부여받음으로써 임차인의 보증금이 안정적으로 보호 받게 된 것이다. 그 일정한 요건이라는 것이 바로 ① 해당 주소지에 전입을 하고 ② 계약서에 확정일자를 받는 것이다. 이 두 가지만 갖추면 근저당을 설정하는 것과 동일한 효과이니 얼마나 중요한지를 잘 알 수 있을 것이다. 전입을 한다는 것은 제3자에게 임차인의 존재를 알리는 공시적 효과를 주는 것이고, 확정일자를 받는 것은 그 날짜에 그러한 계약서가 존재한다는 공신력 부여라고 보면 된다.
이 두 가지만이라도 제대로 한다면, 대부분의 주택 관련 전세 보증금은 비교적 안전하게 지킬 수 있다. 그러나 어디 세상이 이렇게 간단히 할 수 있겠는가? 여기서는 다양한 상황에서도 우리의 전세보증금을 지킬 수 있는 방법을 제시하고자 한다.
① 전세계약을 하는 첫 단계에서 해야 할 일은 해당 주소지의 등기부 등본을 떼어 보는 것이다. 이때 가압류, 가등기, 근저당 등이 있는 경우와 없는 경우로 구분할 수 있다.
② 등기부등본에 가압류, 가등기, 근저당이 있는 경우를 보자. 선순위 근저당이 있는 경우 근저당의 설정금액과 전세보증금을 합한 금액이 주택의 가격의 70% 이하라면 안심해도 된다. 경매가 진행되어도 나의 전세보증금은 배당을 통해 받을 가능성이 있기 때문이다. 90% 이하라면 비교적 안심해도 된다. 그러나 100% 이상이라면 경매로 진행시 손해를 볼 가능성이 있으므로 피하는 것이 좋다.
선순위 가압류나 가등기가 있다면 미련 없이 계약을 포기해야 한다. 계약과 동시 또는 잔금 납부 전에 선순위근저당이나 가압류를 해제하는 것을 약속하고 이것을 법무사 맡긴다면 선순위 가압류, 가등기 등이 없는 것으로 진행해도 무방하나 계약과 동시에 또는 잔금과 동시에 이행되는 것이 보장되어야 한다.
이러한 계약은 고도의 전문성의 요하므로 반드시 전문가와 상의해서 진행해야 한다. 계약금과 동시에 확정일자를 받아 둔다. 늦어도 입주 당일에는 확정일자를 받아두어야 한다. 동사무소나 인터넷을 통해 전입 신고하는 것은 입주 당일까지 완료 한다. 입주 전 잔금을 납부하는 날에 등기부등본을 확인하여, 기확인된 것 이외에 새로이 추가된 선순위 근저당과 가압류 등이 없다는 것을 확인해야 한다. 만약 있다면 이런 부동산은 미련 없이 포기하라.
③ 등기부등본에 가압류, 가등기, 근저당이 없는 경우에는 없는 경우에는 비교적 간단하다. 일단, 전세보증금이 주택 가격을 초과하지 않아야 한다. 안심하려면 주택가격의 70% 이하가 좋다. 다가구주택이라면 먼저 입주한 세입자들의 전세보증금과 나의 전세 보증금의 합이 주택 가격을 초과하지 않아야 한다.
이 역시 주택가격의 70% 이하가 좋다. 계약금을 지급함과 동시에 확정일자를 받아 둔다. 혹시 늦어진다면 무슨 일이 있어도 입주 당일에는 확정일자를 받아두어야 한다. 늦어질수록 혹시 모를 선순위 근저당권 등이 설정될 가능성이 있고 나의 전세보증금은 그들보다 늦은 후순위가 된다.
동사무소나 인터넷에 전입 신고하는 것은 입주 당일까지 완료한다. 입주 전 잔금을 납부하는 날에 등기부등본을 확인하여 선순위 근저당과 가압류 등이 없다는 것을 확인해야 한다. 만약 있다면 위에 ②번 사례에 준하여 선순위 근저당권이 있는 경우로서 잔금지급을 중지하고 철저하게 검토해야한다.
입주당일 등기부등본을 떼어본 결과 근저당 등이 설정되어 있지 않았더라도 안심해서는 안 된다. 입주당일에 신청된 근저당 설정이 며칠이 지난 후 보일 수 있기 때문이다. 그러므로 입주 후 4~5일이 지난 후 등기부 등본을 다시 발부받아 확인해야 한다.
새로이 설정된 근저당권이 없다면 안심해도 된다. 만의 하나라도 입주당일에 근저당권 등이 설정되어 있다면, 전세보증금과 근저당권은 동일날짜로 설정된 것이고, 전입일의 효력이 입주당일이 아닌 익일(그 다음날) 0시부터 효력이 발생되어 전세보증금은 근저당권에 밀려 후순위가 된다. 이 경우 ② 번 사례와 유사한 사례가 된다.
④ 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 어떻게 해야 하는가? 전세권이 없는 임차인이 전세보증금을 돌려받기 위해서는 집을 비워주지 않는 소극적인 행동을 하거나, 경매를 신청하는 적극적인 행동을 할 수 있다. 전세권이 있으면 당연히 이를 근거로 바로 경매를 신청할 수 있다.
전세권이 없는 임차인이 적극적으로 경매를 신청하기 위해서는 임대인에게 받을 채권에 기해서 소액심판청구를 하고 통상 2개월 후 승소를 하면, 승소판결이나 조정, 지급명령 등의 정본을 근거로 경매를 진행하면 된다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않는데 피치 못할 사유로 이사를 가야한다면 임차권등기명령제도를 활용하면 된다.
이 제도는 전세계약이 만료되어도 보증금을 받지 못하고 임차인이 해외이주 등으로 이사를 가야한다면 대항력이 상실되어 임차인이 불이익을 받는 것을 막기 위해 도입된 제도로서 임대인의 동의 없이도 임차인의 신청에 의해 임차권이 등기될 수 있다.
⑤ 내가 살던 전셋집이 경매에 넘어가는 경우에는 이렇게 하자. 입주 전 확정 일자를 받고 전입신고를 했다면 경매 진행시 법원에 채권신고를 함으로써 경매 낙찰 후 배당 할 때에 배당에 참여할 수 있다.
단 이 배당은 권리관계에 순위에 따라서 배당을 된다. 앞에 선순위 다른 권리가 없었다면 임차인은 최우선적으로 배당을 받을 것이고, 일자를 기준으로 선순위 근저당권이나 소액 임차보증금이 있었다면 그들이 먼저 배당을 받고 후에 배당을 받게 된다. 확정일자를 받지 않고 전입신고만 했을 경우에는 배당에 참여할 수 없다.
만약 선순위 근저당권이나 가압류가 있다면, 낙찰자에게 집을 비워 줄 수밖에 없다. 그러나 이 경우에도 마지막 방법이 있기는 하다. 선순위 근저당권과 관련된 채무를 임차인이 인수하거나 상환함으로써, 임차인이 선순위를 확보할 수 있는지가 중요하다.
만약에 최고 선순위를 회복할 수 있다면 그는 배당에 참여하지 못할지라도 새로운 낙찰자에게 대항하여 임차보증금을 반환받을 때까지 집을 비워 주지 않을 권리가 있다. 이것이 주택임대차보호법 제3조의 대항력이라고 한다.
경매절차에서 대항력은 오로지 선순위 임차인에게만 보장이 된다. 만약 임차인이 소액임차인이라면, 확정일자가 없더라도 전입신고한 것을 근거로 하여 최우선변제 소액 임차인으로서 일정 금액을 배당 받을 수 있다. 보증금 전체를 다 보장 받지도 못하고 표에서 보는 바와 같이 일정 금액만 보장 받는 것이므로 유의해야 한다. 예를 들어 서울에서 1억원의 보증금을 지불한 임차인이라면 3,400만 원 이하까지 선위근저당권보다 우선적으로 배당받을 수 있다.
이러한 소액임차인은 사회적 최약자로서 보호를 해야 한다는 취지의 입법조치이다. 이렇게 강력한 보호덕분에 가짜 임차인을 만드는 경우가 많았다. 이런 이유로 최우선변제 소액임차인이 되기 위해서는 경매가 시작된다는 경매기입등기가 등기부등본에 기재되기 전 전입한 소액임차인이어야 하고 경매가 진행된 후에 전입한 임차인은 거짓 임차인으로 간주되어 최우선 배당되는 소액 임차인으로 간주되지 못한다.
⑥ 마지막으로, 이도저도 싫다면 주택도시보증공사의 전세금반환보증보험을 활용할 수 있다. 이 보증상품은 전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못할 것이 걱정되는 세입자, 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못 받을까 걱정되는 세입자, 전세보증금 회수를 위한 법적조치를 스스로 하는 것이 걱정되는 세입자, 전셋집을 직원 숙소로 사용하고자 하는 법인세입자가 활용할 수 있다.
그러나 이 보증상품도 받기 위해서는 위에서 말하는 대항력을 유지하고 있어야 한다는 점도 명심해야 한다.
다른 담보권과 합쳐 주택 가격의 70~90% 이내에서 보증이 된다. 신규 전세계약의 경우, 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전에 신청이 가능하고, 갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전에 신청할 수 있다. 보증수수료는 보증금액의 0.125%에서 0.154%이다.
