최근 3차 공탁까지 완료된 상계뉴타운4구역 현금청산자들은 부동산 구매로 바쁘다. 6구역과 상계로 확장구간에 거주하는 부동산소유주들에게도 다가올 일이다. 하지만 공익사업으로 소유부동산이 매수·수용·철거돼 사업시행자로부터 수령한 보상금으로 부동산을 대체취득하는 경우 비과세된다는 사실을 미처 인지하지 못한 소유주들이 많다.
지방세특례제한법 제73조(토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면)에 따르면 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시개발법」 등 관계 법령에 따라 부동산등이 매수, 수용, 철거된 자가 계약일 또는 사업인정 고시일 이후 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내(농지의 경우 2년 이내)에 종전의 부동산 등을 대체할 부동산 등을 취득하였을 때에는 취득세를 비과세한다. 별장, 고급주택(6억원 이상의 주택 등)을 취득하는 경우와 부재지주가 부동산을 대체취득하는 경우에는 과세된다. 사업인정고시일 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하고 거주와 또는 사업을 계속 하고 있어야 비과세된다.
취득한 부동산등의 가액이 종전의 부동산등의 가액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세(전용면적 85㎡ 이하일 경우 1.1%)가 부과된다. 또 전 부동산소유주 명의로 대체취득하였을 때만 비과세된다. 만일 단독명의였다가 공동명의로 매수할 경우 지분율에 따라 과세액이 달라진다. 새로 매수하는 부동산이 기존 부동산 가액보다 클 경우 기존부동산 가액만큼 지분을 나누는 것도 감세요령이다.
그런데 상가주택을 매입할 경우에는 세밀히 따져봐야 한다. 상가주택은 전체 취득가액을 주택 부분과 주택 외 부분으로 나누어 시가표준액의 비율로 안분하여 과세표준을 계산하여 취득세를 산출한다. 이에 노원구청 세무1과 김주연 주무관(상계3·4동 담당)은 “일반주택을 보상받아 상가주택을 매입할 경우는 수용당한 주택과 취득한 상가주택의 시가표준액을 비교해서 과세한다.”고 말했다.
비과세 해당 지역은 수용부동산 소재지 시·도 및 연접 시·군·구 또는 투기지역을 제외한 연접 시·도이다. 노원구에서 보상 받아 서울시 지역의 부동산을 매입하는 경우 모두 비과세나 감면된다. 그러나 경기도는 다르다. 투기지역으로 지정된 지역은 중과세되기 때문이다. 김주연 주무관은 “인접 시군구인 경기도 지역인 경우 지정지역이 매번 바뀌어 매수할 부동산이 정해지면 해당지자체에 비과세가 되는지 문의해야 한다.”고 조언한다.
비과세나 감면 혜택을 받기 위해서는 조합 등 사업시행자로부터 토지수용확인서와 구입 부동산 계약서 원본을 매수한 주택이 위치한 해당지자체 세무과에 제출해야 한다.
비과세와 감면사실을 모르고 납부하였다면 수정신고로 환급신청을 하면 된다.
<김명화 기자>
