최근 주택시장 안정을 목표로 발표한 8.2 정부대책은 과거 실패정책의 재판이라는 지적이다. 저금리에 풍부한 유동자금 흐름을 투기수요로만 오판하고 각종 대출 등 규제와 폭등과세로 거래를 위축시켰고 신개발과 재건축 등 정비사업 부진은 주택공급 부족으로 이어져 경제와 시장불황 및 재상승을 유도했으며 뛰는 집값은 늘 패배했었다.
주택가격은 수요 공급에 따른 시장경제와 거시적 금융 흐름 및 환경, 교육, 교통 등 주택 내재가치 즉 가격화 안된 특성들로 구성된다.
그러나 정부가 개입한 무리한 규제는 거래시장을 동결시키고 재건축 초과이익환수와 각종 개발 부담금 폭등부과는 공급감소로 직결되어 지역슬럼화 및 조세저항, 가격재상승 등의 각종 문제를 계속 발생시킨다.
개발이익환수, 분양권양도 및 대출규제와 보유세 강화 등은 과거에 종부세, 토초세와 함께 사라져간 대책들과 유사하다. 즉 국민재산권, 미실현이익, 평등원칙, 중복세금 과잉부과 등의 문제로 위헌판결을 받고 대폭 개정되거나 폐기된 사실들이 생생하다.
그럼 이번 대책은 무엇이 문제고 가격안정 방안은 없는가!
당장은 거래나 공급이 동결되어 안정된 것처럼 보이겠지만 주거환경이 좋은 지역은 늘 수요가 넘쳐 장기적 가격오름은 계속될 것임이 불 보듯하다.
또한 발 빠른 빈틈행보는 투기성격의 지역 풍선효과나 높은 전세가를 이용한 갭 투자까지 성행하고 있다.
금번 부동산대책들의 핵심 내용의 문제와 대안을 찾아보자.
첫째, 재건축 초과이익 환수금이다.
2004년 재산세 일거 6배 폭탄처럼 집 한 채 보유하고 살다가 낡아서 재건축해서 이익 좀 봤다고 왕창 환수하는 것은 미실현 이득과세로 위헌이 분명하다.
또한, 유독 주거용 재건축만을 대상으로 다른 사업과 형평원칙도 문제다. 그리고 보유나 거래세 및 용적률, 높이 등 규모와 무리한 시설(학교, 공원, 도로 등) 중복부담 및 개발규제는 국민재산권 침해와 과잉금지원칙에도 명백한 위반이다.
또 임대주택을 25%씩 짓게 하고 건물값만 주면서도 초과이익금액에 모두 포함시켰고 개시 및 종료시점 가격산정 기준도 모호하며, 부과율 50%는 폭탄성으로 필히 폐지나 대폭 하향개정이 요구된다.
둘째, 조합원 지위나 분양권 양도금지 규정이다.
살다보면 부동산은 수많은 매도·매입 사유가 생길 수 있고 자유롭게 거래하는 사회가 자유민주국가요 복지사회다. 단기차액을 노리는 투기세력만을 대상으로 취득 및 양도 등 거래세제정책을 대폭 조정할 것이지 집 한 채 갖고 오래 산 선량국민의 거주자유와 재산권리까지 침해해선 안 된다.
셋째, 대출규제와 청약제도 개편 강화다.
투자나 매매의욕을 꺾어 집값을 안정시키겠다는 의지는 이해되나 역기능과 부작용이 더 크다.
무주택 서민이 은행대출 없이는 살수도 없고 중도금, 잔금도 해결 못해 시장은 얼어붙고 개발과 공급은 자동 중단될 것으로 실거주민에게는 저금리대출 확대와 적절한 금융 규제완화가 요구된다,
또한, 청약제도 개편은 각종 선량한 실수요 저소득자와 신혼부부 등을 찾아 초특별공급제도로 최우선 순위를 주도록 더 완화해야 한다.
끝으로, 투기과열지구지역 선정상의 오류와 전월세 대책이 없고, 서울 전역을 정부 도시재생 뉴딜 대상선정 제외로 지원을 동결시켰으며, 값이 오른 전국이 아닌 수도권 특히 강남권을 겨냥한 지구·지역 지정은 풍선효과와 갭 투자 역풍 및 지역감정까지 발생되고 있다.
재생뉴딜사업 제외대상을 집값 관계없는 시가지까지 포함해버린 결과와 슬럼화가 극에 달한 서울 390개 재개발 해제지역은 어찌한단 말인가.
결국 이번 8.2 정부대책은 주택가격 안정상 단기 처방은 될 수도 있겠지만 무리한 억지성 규제로 집값불패를 잡기는 한계가 있을 것이다.
그래서 주택정책은 실수요를 감안하여 내재가치가 양호한 지역에는 더욱 더 많은 공급을 해야하고 가격급등은 단기 투기수요만을 대상으로 거래 당시 제도강약을 조정해야만 이득=세금 대원칙에도 맞다.
정부는 공급확대와 대출조정, 투기차단을 최우선시 하면서 자유시장경제라는 큰 흐름에 편승하여 장기 거시적인 가격대책을 세워가야 한다.
그래야만 조세저항도 정책불평도 사라지고 실수요자 보호와 주택가격 안정이라는 정책목표도 이루어질 것이다.
