부동산경매는 민사집행법에 의한 절차로서 경매주택의 임차인은 특별법인 주택임대차보호법에 의하여 보호를 받는다. 그렇다면 경매가 진행 중인 주택의 모든 임차인 최대의 관심사는 나의 전세보증금은 경매가 진행되었을 때 과연 안전한가이다. 여기서 임차인이 보증금을 전액 보호받기 위해서는 주택임대차보호법에 의한 대항력이 있어야 하는데, 주택임대차보호법에서의 대항력이란 무엇인지, 어떤 조건이 되어야 임차인이 대항력을 가질 수 있는지 알아보겠다.
일단 대항력의 법적 용어는 다음과 같다. “대항력이란 요약하면 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력으로서 대항요건을 구비하면 발생한다. 대항요건을 구비하지 못한 경우에는 당사자 사이에는 법률효과가 발생하였더라도 제3자에 대하여는 그 법률효과를 주장할 수 없으나, 대항요건을 구비한 경우에는 당사자 사이의 법률효과를 제3자에 대하여도 주장할 수 있게 된다.” 즉 이를 풀이해 보면 부동산임대인이 소유권을 제3자에게 양도하였을 경우에 그 임대주택에서 퇴거하지 않고 계약기간 동안 거주할 수 있는 것을 말하고 보증금 또한 전액을 모두 받을 수 있다.
이는 경매에서도 마찬가지로 임차인의 전세보증금은 경매로 인해 말소되지 않고 임차인의 선택에 따라 법원에 배당요구 신청을 하였을 경우 법원에서 직접 전액을 배당받을 수도 있고, 다른 방법은 최고가매수인에게 배당받지 못한 나머지 금원이나 전세보증금 전액을 요청할 수 있다. 만약 최고가매수인이 전세보증금을 지급하지 않을 경우에는 지급 받을 때까지 해당 주택에 계속하여 임차하며 거주할 수 있다.
그렇다면 이런 무시무시한 대항력을 갖추기 위해서는 어떠한 요건이 구비되는지 알아보자. 임차인은 굳이 임차권등기를 하지 않더라도 주택에 전입신고와 점유(인도)를 하면 익일 0시부터 대항력이 발생되는 것이다. 단, 점유의 경우에는 직접점유와 간접점유 모두를 불문한다. 또한 전입신고와 점유는 반드시 일시적이 아닌 계속적으로 유지되어야만 하며 둘 중 한 가지라도 요건을 구비하지 못한다면 대항력은 상실한다. 여기서 주의할 점은 경매의 경우에는 최선순위의 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기)보다 전입신고와 점유가 더 빠르게 되었어야만 전세보증금 전액을 보호받을 수 있다는 점과 확정일자는 대항력 구비요건이 아님을 알아야 한다.
필자는 의정부 법원 앞 한울경매자산관리 대표로 수많은 부동산 실무경험과 고문변호사를 통한 관련 법률을 결합하여 고객들에게 안전하고 확실한 경매, 공매, 중개 및 임대차 자문컨설팅 서비스를 제공하고 있다. ☎1600-8958
