지난 2017년 8.2.부동산 대책에 이어 2018년 4월 부동산 대책의 시행으로 다주택자의 세금부담이 커져서 시름이 크다. 다주택자가 보유중인 주택을 양도할 때는 1주택만을 보유하고 있는 사람보다 높은 세금을 부과하고 있기 때문이다. 즉, 양도소득세를 계산할 때 1주택자에게 주는 장기보유특별공제를 해 주지 않고 있고, 적용되는 세율도 기본세율에 10%를 더 가산하여 부담시켜서 불이익을 크게 지우고 있다. 이와 별도로 양도소득세에 부과되는 지방소득세 10%를 더 가산하면 그 세금은 더욱 더 커지게 된다. 그래서 양도소득세를 내느니 차라리 자녀에게 증여하여 증여세를 낮게 부담하고자 하는 문의가 많다. 그래서 자녀에게 증여와 양도 시 어떤 세금으로 부담할 지 고민해 보자.
A는 국내 1세대2주택을 보유 중이고 성년자녀 a에게 주택 2개 중 하나를 양도하거나 증여하려고 하는데 세금 절세액에 따라 양도나 증여방법을 선택하려고 한다. A의 주택은 모두 시가로 10억원 정도이고, 그 취득가액이 하나는 5억원이고 다른 하나는 9억원이다.
증여세를 계산해 보면, 두 주택의 증여세는 비슷하게 계산된다. 즉, 증여가액 10억원에서 성년자녀에게 주는 공제액 5천만원을 제하면 9.5억원으로 증여세액은 약 2억 2,500만원 정도된다. 신고를 제때에 해준다면 신고세액공제로 7%를 적용한 후 부담세액은 2억원9백2십5만원이다.
양도를 해 준다면 취득가액이 높은 주택이 양도소득세는 덜 부담될 것이므로 취득가액이 높은 주택만 계산해 보면, 양도가액 10억원에서 취득가액 9억원을 차감하면 양도차익 1억원에 대해서 세금을 부담하게 되고, 이 경우 장기보유공제 혜택도 없고 기본세율에 10%를 더 가산해서 계산된 양도소득세액은 약3,200만원 정도 된다. 사실 취득세도 양도차익에서 차감되어야 하지만 여기서는 고려하지 않고 계산해 보았다.
세금 절세 면에서 살펴본 것과 같이 시가가 비슷한 주택을 증여하는 경우와 양도하는 경우 증여세는 비슷할 것이므로 양도소득세를 비교해야 하는데 취득금액이 높은 것을 선택하여 양도하면 양도소득세가 대폭 절감되는 것을 볼 수 있다. 그렇다고 무턱대고 양도방식으로 거래하는 것은 답이 아닐 것이다. 양도소득세는 주의할 점이 많기 때문이다. 즉, 거래목적, 거래하는 물건의 취득시기나 양도시기, 물건의 특성에 따라 다양하다. 특히 모자간의 거래는 특수관계자간의 거래로 국세청이 주목하는 거래이기 때문에 더욱 그렇다. 세무전문가의 도움이 필수적이라 할 것이다.
다주택을 보유하고 있는 분들의 고민이 깊어지고 있다. 이들의 고민을 덜 수 있도록 거래를 설계하고 실행하는 것이 절실한 때다.
