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  • 강서양천신문사
  • 승인 2019.07.23 10:28
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민간 분양가 상한제에 제언

이제경 대표이사(부동산박사)

㈜민경석사컨설팅 / ㈜코리아부동산경제연구소

정부는 12일 현 부동산시장을 보아 민간택지 분양가 상한제를 조속히 도입할 때가 됐다고 거듭 강조하고 있다. 분양가를 산정할 때에는 기본 건축비 외에 가산비까지 감안하여 부작용을 줄이도록 주택법 시행령에 충분히 준비하고 있으며 대략 9월 중에 공포가 가능하다는 것이다.

민간택지 분양가 상한제는 2007년 9월 이미 도입한 전례가 있는데, 2008년 당시에는 국내 경기 불안정과 글로벌 금융 위기까지 닥치면서 주택 시세 급락으로 정책의 실효성을 검증해 볼 통계도 찾기 어렵다. 그러나 이번 규제의 효과에 관하여 국토부와 주택 전문가들조차 강남권 재건축 단지의 분양가가 확실히 떨어질 것으로 예상하고 있다.

문제는 시장의 혼란이다. 현재 주택도시보증공사는 주변 시세의 100~105% 수준에서 분양가를 규제하고 있는데, 이 제도의 도입으로 일반분양 분양가가 낮아지므로 조합원 부담의 가중으로 사업 자체의 연기를 고민하고 있고, 적용 시점에서 본다면 이미 관리처분계획 인가를 받은 재건축 단지도 포함시키거나, 입주자 모집 공고 승인까지로 늦추는 방안 역시 혼란은 발생한다는 점이다.

재건축의 관리처분계획 인가 단계에서는 분양가와 분담금 등 모든 사업 계획이 확정되는데 상한제 적용 시점을 늦추면 분양가와 조합원 분담금을 확정했던 조합들도 이를 조정해야 하기 때문이다.

한편 주택 공급의 거시적 관점에서 서울은 이미 마곡지구 개발이 완료된 현재, 재개발·재건축 외에는 주택 공급을 위한 대규모 부지 확보가 사실상 불가능하는 것이다. 그렇다면 가격을 잡으려는 상한제가 오히려 시장에서 집값 오름세 현상 내지 서울 특정 지역에서 주택가격이 강세가 나타나기도 한다.

또한 자본주의 기본 원리와 규제정책적 관점에서 본다면 분양가 상한제는 궁극의 강력한 처방이다.

정부가 분양가 상한제 도입을 공식화했음에도 불구하고 최근 서울 아파트값의 상승폭이 지속적으로 확대되는 점과 중장기적으로 공급 부족에 따른 집값 상승 가능성이 제기하는 시장의 반응 등을 두루 살펴보아야 할 것이다. 경험적인 면에서도 2008년 민간택지 분양가 상한제 시행 이후에 주택시장 침체기의 혼란을 반면교사로 삼을 필요가 있다.

그런데 정부는 만약 민간택지 분양가 상한제 도입에도 불구하고 집값이 불안 요인을 보인다면 보유세 강화를 비롯해 추가적인 규제책을 내놓을 가능성도 있다고 한다.

‘하나의 거짓을 관철하기 위해서 우리는 또 다른 거짓말을 발견해야 한다’라는 격언이 있다. 강력한 정책이 효과가 없다고 그에 더하는 극약 처방까지 또 얹는다면 이는 정책의 옥상옥으로서 실패가능성이 많다. 차라리 뒤로 돌아가 원래 정책에 혹시 문제가 있는지 돌이켜 살펴보는 수구초심의 지혜가 필요할 수도 있다.


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